"Der kurze Rat"



Unser Newsletter trägt den Namen „Der kurze Rat", der auch direkt über das Internet unter www.derkurzerat.de abgerufen werden kann. Die Bedeutung des Namens basiert darauf, dem interessierten Leser kurz und prägnant über einzelne aktuelle Themen, Rechtsprechung und unsere Kanzlei zu informieren.

 

Allerdings sei bereits jetzt darauf hingewiesen, dass dadurch eine kompetente Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzt wird.

 

In unserem Newsletter beleuchten wir ausschließlich Themen aus unseren Tätigkeitsschwerpunkten, wie dem Architektenrecht, Arbeitsrecht, privates Baurecht, Erbrecht, Familienrecht, Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Maklerrecht, Mietrecht (Wohn- und Gewerberaummietrecht), Strafrecht, Vertragsrecht, Wohnungseigentumsrecht.

 

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Der Kurze Rat Januar 2011
Der Kurze Rat Februar 2011
Der Kurze Rat März 2011
Der Kurze Rat April 2011
Der Kurze Rat Mai 2011
Der Kurze Rat Juni 2011
Der Kurze Rat Juli 2011
Der Kurze Rat August 2011
Der Kurze Rat September 2011
Der Kurze Rat Oktober 2011
Der Kurze Rat November 2011
Der Kurze Rat Januar 2012



Der Kurze Rat: Textform




Der Kurze Rat September 2011


Aufklärungspflicht:

Bauunternehmer muss auf sinnlose Leistungen hinweisen

 

Verlangt der Auftraggeber bestimmte Arbeiten, muss ihn der Auftragnehmer darauf hinweisen, wenn diese Leistungen möglicherweise sinnlos oder überflüssig sind.

 

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Celle einem Bauunternehmer ins Stammbuch. Dieser war von einem privaten Bauherrn damit beauftragt worden, dessen Wohnhaus gegen aufsteigende Feuchtigkeit abzudichten. Der Bauherr wünschte neben der Außendichtung auch noch eine Innenabdichtung mit Horizontalsperre und Hohlkehle. Später weigerte sich der Bauherr, die Kosten der Innenabdichtung zu zahlen. Als Begründung führte er an, dass ihn der Bauunternehmer darüber hätte beraten müssen, dass die Durchführung einer zusätzlichen Innenabdichtung mit Hohlkehle unnötig und sogar kontraproduktiv sei.

So sahen es auch die Richter am OLG und erklärten die Rechnungskürzung für berechtigt. Das Sachverständigengutachten hätte ergeben, dass die zusätzliche Innenabdichtung mit einer Hohlkehle entbehrlich und fachlich überflüssig gewesen sei. Werde eine ordnungsgemäße Außendichtung ausgeführt, sei eine zusätzliche Innenabdichtung nicht nur nutzlos, sondern sogar hinderlich. Sie behindere nämlich die erforderliche Austrocknung des Mauerwerks. Hierüber hätte der Bauunternehmer aufklären müssen. Da er die Aufklärung unterlassen habe, müsse er für den entstandenen Schaden haften. Der liege in den Kosten der Baumaßnahme, die nun nicht in Rechnung gestellt werden dürften (OLG Celle, 16 U 11/10).

 

 

Mietminderung:

Am Fluss muss man mit Schiffen rechnen

Vorbeifahrende Schiffe berechtigen den Mieter einer am Fluss gelegenen Wohnung nicht zu einer Mietminderung wegen Geräuschen und Gerüchen.

 

Diese wenig überraschende Entscheidung musste das Amtsgericht (AG) Köln in einer Mietrechtsstreitigkeit treffen. Der beklagte Mieter hatte in der Nähe des Rheins eine Wohnung gemietet. Seine Mieten zahlte er nicht vollständig. Die Mietminderung rechtfertigte er damit, dass laut tuckernde und stinkende Schiffe vorbeifuhren. Das Amtsgericht sprach nun dem Vermieter den eingeklagten Differenzbetrag zu. Vorbeifahrende Schiffe seien kein Grund, die Miete zu kürzen. Auf dem Rhein müsse man mit Schiffen rechnen. Entsprechende Beeinträchtigungen seien daher bereits bei Abschluss des Mietvertrags offensichtlich gewesen (AG Köln, 223 C 26/11).

 

Versicherungsrecht: Bruch des Bodenablaufs einer Dusche ist mitversichert

 

Der Bodenablauf einer Dusche ist Teil des Rohrsystems. Ein Bruch dieses Bodenablaufs ist daher als Leitungswasserschaden anzusehen. Die Versicherung ist zum Ersatz für die Kosten der Reparatur des Ablaufs und der Erneuerung der Fliesen verpflichtet.

 

Diese Entscheidung zugunsten des Versicherten traf das Amtsgericht (AG) München. Geklagt hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hatte. Diese sollte Schutz gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm bieten. Eines Tages wurde in einer der Wohnungen eine feuchte Wand bemerkt. Ursache war der Riss im Bodenablauf der Dusche. Dieser musste komplett erneuert werden. Außerdem mussten die dazugehörigen Fliesen entfernt und neu verlegt werden. Hierdurch entstanden dem Vermieter Kosten in Höhe von 1078 EUR. Der Versicherer verweigerte jedoch die Übernahme. Die Schäden würden nicht unter die Versicherung fallen, da der Bodenablauf nicht zum Rohr der Wasserversorgung gehöre. Ein Leitungswasserschaden läge mangels Leitung daher nicht vor.

 

Das sah der zuständige Richter jedoch anders. Der Bodenablauf sei sehr wohl Teil der Rohrleitung. Seit Langem seien Rohrleitungen aus Teilstücken mit einem jeweiligen Muffenstück und innen liegender Ringdichtung zusammengesetzt, weil Winkelverbindungen und die erforderlichen Längen zwangsläufig zu Kupplungsvorgängen zwingen. Eine einheitliche Rohrleitung existiere daher nicht. Es handele sich stets um ein System aus Einzelteilen. Die einengende Definition der Versicherung gehe daher fehl. Hier sei der Bodenablauf ebenso mit dem Rohrleitungssystem verbunden wie andere Steckverbindungen. Darüber hinaus sei er - wie alle anderen Teile des Rohrsystems - einzementiert. Es handele sich daher um eine einheitliche Rohrleitung (AG München, 155 C 30538/08).

 

 

Sorgerecht:

Großeltern steht kein Beschwerderecht bei Vormundbestellung zu.

Soll der Kindesmutter das elterliche Sorgerecht entzogen werden, haben die Großeltern kein eigenes Beschwerderecht, wenn sie entgegen ihres Wunsches nicht zum Vormund für das Kind bestellt werden.

 

Das verdeutlichte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Großeltern nicht in eigenen Rechtspositionen betroffen seien. Das Gesetz sehe nämlich keinen Anspruch von Großeltern vor, zum Vormund für ihr Enkelkind bestellt zu werden. Es sei vielmehr Aufgabe des Familiengerichts, unter Abwägung aller Gesichtspunkte einen Vormund auszuwählen und zu bestimmen (OLG Hamm, 8 UF 263/10).

 

 

Erbrecht: Einstufung eines Grundstücks als unbebaut bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer

 

Erben eines vollkommen vermüllten Hauses können bei der Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer nicht ohne Weiteres damit rechnen, dass das Finanzamt das Grundstück zu ihren Gunsten als unbebaut einstuft.

 

Das hat das Hessische Finanzgericht (FG) entschieden. Geklagt hatten zwei Miterben, die zwei, jeweils mit einem Haus bebaute Grundstücke geerbt hatten. Zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin waren die beiden Häuser total vermüllt. Bei der Entrümpelung wurden u.a. große Mengen Papier- und Essensreste, verschmutzte Wäsche und Geschirr, alte Konservendosen, Papier und Zeitungen sowie vertrocknete Pflanzen und durch einen Wasserschaden verfaulte Möbel aus den beiden Häusern geschafft. In der Folgezeit verkauften die Miterben die beiden Grundstücke mit den entrümpelten Häusern für 165.000 EUR und für 230.000 EUR. Das Finanzamt ging für die Ermittlung der Erbschaftsteuer für die beiden Grundstücke von einem Grundbesitzwert von 162.500 EUR und 226.500 EUR aus, wobei es auch die nachgewiesenen Ausgaben für die Entmüllung berücksichtigte. Hiergegen wandten sich die Kläger mit der Begründung, dass für die beiden Grundstücke jeweils nur der Bodenwert angesetzt werden dürfe. Ein zusätzlicher Wertansatz für die beiden Gebäude scheide aus, weil die Gebäude zum sog. Bewertungsstichtag unbenutzbar gewesen seien. So hätten die Käufer die beiden Gebäude erst in einen bewohnbaren Zustand bringen und umfangreiche Reparaturmaßnahmen durchführen müssen.

 

Das FG wies die Klage jedoch ab, nachdem es in der mündlichen Verhandlung Zeugen zum Zustand der beiden Gebäude vernommen hatte. Es urteilte, die Lebensweise der Erblasserin nur zu einer vorübergehenden Nutzungseinschränkung der Häuser geführt habe. Hinsichtlich Bausubstanz und Grundausstattung hätten sich die Häuser in einem gebrauchsfähigen Zustand befunden. So seien das Dach und das Mauerwerk der beiden Häuser weitestgehend intakt gewesen. Schimmelbefall habe nicht festgestellt werden können. Auch die Fenster und der Estrich sowie die Eingangs- und Innentüren seien zwar ungepflegt, aber funktionstüchtig gewesen. Schließlich hätten sich auch Heizung, Sanitärinstallationen, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und elektrische Installationen insgesamt noch in einem funktionsfähigen Zustand befunden. Im Übrigen hätten die Käufer einen Kaufpreis gezahlt, der jeweils erheblich über dem Wert des Grund und Bodens gelegen habe (Hessisches FG, 3 K 2993/09).

 

 

Schadenersatz: Informationspflicht bei drohenden Frostschäden

 

Kommt es im Winter zu einer Bauzeitverzögerung, kann ein Bauunternehmer auch nach Fertigstellung seiner Arbeiten Informationspflichten gegenüber dem Bauherrn haben.

 

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) aufmerksam. In dem entsprechenden Fall hatte die bereits vertragsgemäß errichtete Bodenplatte wegen der Bauzeitverzögerung Risse bekommen.

 

Die Richter entschieden, dass der Bauunternehmer auf die Gefahr von Rissbildung hätte hinweisen müssen, soweit sie für ihn erkennbar war. Komme er dieser Pflicht nicht nach, löse das keine Gewährleistungsansprüche, sondern  weit umfangreichere  Schadenersatzansprüche wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus (BGH, VII ZR 24/08).

 

Haftungsrecht: Kein Schadenersatz für Stolpern im Dunkeln

 

Wer im Dunkeln über eine Stufe stolpert, weil er die Hausbeleuchtung nicht eingeschaltet hat, kann keinen Schadenersatz wegen einer angeblichen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten verlangen.

 

Mit dieser Entscheidung sprach das Oberlandesgericht (OLG) Thüringen einen Hauseigentümer von der Haftung frei. Geklagt hatte eine 86-jährige Besucherin. Diese war über eine Stufe im Hauseingangsflur gestolpert, die farblich nicht besonders markiert war. Bei dem Sturz hatte sie schwere Verletzungen erlitten.

 

Gleichwohl könne sie nach Ansicht der Richter den Hauseigentümer nicht in die Haftung nehmen. Der Sturz sei nämlich durch ihr erhebliches Mitverschulden hervorgerufen worden. Ihr Verhalten habe den Schadenseintritt in einem wesentlich höheren Maß wahrscheinlich gemacht als das Verhalten des Hauseigentümers. Sie habe trotz zunehmender Dunkelheit die Hausbeleuchtung nicht eingeschaltet und sei vielmehr im Dunkeln gelaufen (OLG Thüringen, 4 W 602/10).

 

 

Mobiltelefon: Überhöhte Rechnung muss nicht gezahlt werden

 

Der Kunde eines Prepaid-Tarifs muss nicht mit einer automatischen unbegrenzten Aufladung der Karte rechnen. Er muss daher eine hierdurch entstandene, überhöhte Rechnung nicht bezahlen.

 

So entschied das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Mobilfunk-Kunden. Dieser hatte einen Prepaid-Tarif gewählt, den der Anbieter im Internet mit "Einfach abtelefonieren, erhöhte Kostenkontrolle, automatische Aufladung möglich" beworben hatte. Dabei hatte er sich für die Option "Webshop-Aufladung 10" entschieden. Ende August 2009 stellte ihm der Mobilfunkanbieter dann 14.727,65 EUR für die Telefonnutzung in Rechnung. Hiervon entfielen nach seiner Darstellung 14.706,19 EUR auf 15 GPRS-Verbindungen über die SIM-Karte des Kunden aus der Zeit vom 8.8.2009 um 0.47 Uhr bis zum 9.8.2009 um 15.15 Uhr. Der Kunde verweigerte die Zahlung.

 

Die Klage des Mobilfunkanbieters war vor dem LG aber lediglich in Höhe von 10 EUR erfolgreich. Wegen der darüber hinaus verlangten 14.717,65 EUR sowie verschiedener Nebenkosten wiesen die Richter die Klage ab. Nach ihrer Auffassung enthalte die nicht näher erläuterte Klausel zur Webshop-Aufladung allenfalls das Einverständnis des Kunden mit einer einmaligen automatischen Aufladung in Höhe von 10 EUR vor erneutem aktivem Aufladen. Ein fortwährendes unbegrenztes automatisches Aufladen während der Verbindungsnutzung sei damit nicht vereinbart worden (LG Berlin, 38 O 350/10).

 

 

 




Der Kurze Rat August 2011


Eigenbedarfskündigung: Erforderlicher Inhalt eines Kündigungsschreibens

 

 

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter lediglich angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der das Mietverhältnis für eine Einzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass seine Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium fortsetzen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Das Landgericht hielt diese Darstellung zur Begründung der Kündigung nicht für ausreichend.

 

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter bekräftigten ihre Rechtsprechung, dass dem gesetzlichen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan werde, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Dies sei vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde. Zudem müsse er das Interesse darlegen, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass dem Mieter bereits zuvor mitgeteilte oder ihm sonst bekannte Umstände im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssten (BGH, VIII ZR 317/10).

 

Kündigungsrecht: Kündigung eines ruhenden Arbeitsverhältnisses ist zulässig

 

Auch ein ruhendes Arbeitsverhältnis (z.B. wegen Elternzeit) kann gekündigt werden. Hierauf wies das Bundesarbeitsgericht (BAG) im Streit um eine entsprechende Kündigung hin. Voraussetzung ist nach der Entscheidung eine unternehmerische Organisationsentscheidung, die zum Wegfall des Arbeitsplatzes führt und ein dringendes betriebliches Erfordernis für die Kündigung bildet. Das sei z.B. der Fall, wenn bisher im Betrieb durchgeführte Arbeiten nunmehr an ein anderes Unternehmen vergeben würden. Bestehe ein solcher Kündigungsgrund, könne vom Arbeitgeber nicht verlangt werden, seinen Kündigungsentschluss so lange zu verschieben, bis das Arbeitsverhältnis nicht mehr ruht, der Kündigungsgrund aber möglicherweise wieder entfallen ist (BAG, 2 AZR 493/09).

 

 

Keine außerordentliche Kündigung wegen Eröffnung des Insolvenz-verfahrens

 

Selbst wenn die Betriebseinstellung und die Betriebseinschränkung auf einer unternehmerischen Entscheidung des Arbeitgebers beruhen, können sie regelmäßig nicht als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung herangezogen werden.

 

Diese Entscheidung  traf das Arbeitsgericht Duisburg. Es wies dabei darauf hin, dass dringende betriebliche Gründe grundsätzlich nur eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würden. Es sei nämlich dem Arbeitgeber selbst noch im Insolvenzfall zumutbar, die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten. Das gelte auch, wenn aus betrieblichen Gründen die Weiterbeschäftigungsmöglichkeit für alle oder für einzelne Arbeitnehmer entfallen sei (Arbeitsgericht Duisburg, 3 Ca 376/11).

 

 

Schadenersatz: Schmerzensgeld bei Unfall mit unangeleintem Hund

 

 

Wer seinen Hund ohne Leine laufen lässt, muss mit Schadenersatzforderungen rechnen - auch wenn der Hund des Geschädigten ebenfalls nicht angeleint war.

 

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg, bei dem ein Hundehalter einen anderen verklagt hatte. Beide waren mit ihren nicht angeleinten Hunden unterwegs. Der Hund der Beklagten rannte auf den Hund des Klägers zu und war weder durch Zurufe noch durch Pfeifen zum Stehenbleiben zu bewegen. Dabei prallte der Hund des Beklagten gegen das Knie des Klägers. Dieser kam dadurch zu Fall und erlitt eine schmerzhafte Prellung sowie eine Gesichtsverletzung. Hierfür verlangte er ein Schmerzensgeld. Der Beklagte hat sich damit verteidigt, dass der Kläger den Unfall schon dadurch mitverschuldet habe, dass auch sein Hund nicht angeleint gewesen sei.

 

Das LG hielt den Schadenersatzanspruch für gerechtfertigt. Die Richter machten deutlich, dass der Beklagte nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zum Ersatz des Schadens verpflichtet sei, der durch sein Haustier entstanden sei. Eine Kürzung oder einen Ausschluss der Ansprüche des Klägers seien hier nicht schon deswegen gerechtfertigt, weil dieser seinen Hund zum Unfallzeitpunkt ebenfalls nicht angeleint hatte. Das Gericht konnte sich nicht davon überzeugen, dass sich der Unfall nicht oder anders ereignet hätte, wenn der Geschädigte seinen Hund angeleint gehabt hätte. Der Hund des Beklagten war auf den Kläger zugerannt. Es sei nicht nachzuvollziehen, dass er den Kläger nicht gerammt und zu Boden gestürzt hätte, wenn der Hund des Klägers zu diesem Zeitpunkt angeleint gewesen wäre und sich in unmittelbarer Nähe des Klägers aufgehalten hätte. Daher sprach das Gericht einen Schmerzensgeldanspruch in Höhe von 2.000 EUR zu (LG Coburg, 13 O 37/09).

 

Denkmalschutz: Verfallenlassen eines historischen Gebäudes ist kein Eingriff in Kulturdenkmal

 

Lässt der Eigentümer ein als Kulturdenkmal eingestuftes historisches Gebäude leer stehen und verfallen, darf die Denkmalschutzbehörde mangels Eingriffs in ein Kulturdenkmal im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes keine Anordnung treffen, vorhandene Schäden durch Trocknungs-, Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen zu beseitigen.

 

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Lüneburg. Die Richter verdeutlichten in ihrer Entscheidung, dass das Verfallenlassen an sich keinen zu beseitigenden Eingriff darstelle. Ein solcher sei nur bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen anzunehmen. Die Behörde könne daher einen Schutz des Gebäudes nur erreichen, wenn sie sich auf die Erhaltungspflicht stütze. Die Erhaltungspflicht des Eigentümers betreffe jedoch nur Maßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals nötig sind, also solche, ohne die sich der Zustand des Denkmals weiter verschlechtern würde (VG Lüneburg, 2 B 73/10).

 

 

Baumangel: Anscheinsbeweis, wenn hohe Wahrscheinlichkeit für Ausführungsfehler besteht

 

 

Kann der Schaden an einem Werk mit nahezu ausschließlicher Sicherheit nur bei der Erstellung entstanden sein, haftet der ausführende Bauunternehmer auf Schadenersatz.

 

So entschied das Landgericht Stuttgart im Fall eines undichten Dachs. Es stellte sich heraus, dass in der Folienabdichtung der Dachfläche ein 12 cm langer Schnitt war. Die Richter waren der Ansicht, dass dieser typischerweise auf einer Beschädigung der Folie mit einem scharfkantigen Gegenstand während der Bauphase beruhe. Sie hielten es für nahezu ausgeschlossen, dass der Schnitt erst nach den abgeschlossenen Arbeiten entstanden sei. Dafür spreche insbesondere, dass die Folie bereits mit Drainagematten, Vlies und zusätzlich noch einer ca. 10 cm dicken, aus Kies oder Granulat bestehenden Schicht bedeckt gewesen sei.

 

In diesem Fall bestehe ein Anscheinsbeweis dafür, dass der Schnitt in der Folienabdichtung bereits bei Erstellung des Werks verursacht wurde. Es bestehe daher ein Anspruch auf Schadenersatz. Zusätzlich müsse der Bauunternehmer einen Kostenvorschuss für die Nachbesserung der mangelhaften Dachabdeckung zahlen (LG Stuttgart, 21 O 152/09).

 

Gemeinschaftswand: Schadenersatzpflicht beim Abriss eines der Gebäude

 

Haben zwei Nachbargebäude eine gemeinsame Wand, kann sich ein Grundstückseigentümer durch den Abriss seines Gebäudes schaden-ersatzpflichtig machen.

 

Das musste sich in einem entsprechenden Fall ein Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sagen lassen. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass die Gemeinschaftlichkeit der Wand keinen der beteiligten Nachbarn an dem Abriss der Bebauung auf seinem Grundstück hindere.

 

Allerdings entstehe durch den einseitigen Abriss ein Anspruch auf Schutz der in dem gemeinschaftlichen oder nach dem Abriss ehemals gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand. Werde nämlich durch den Abriss des einen Gebäudes die Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Gebäudewand beeinträchtigt, verstoße dies gegen den gesetzlichen Schutz der Grenzeinrichtung. Einen solchen Verstoß müsse der beeinträchtigte Nachbar nicht dulden. Er habe vielmehr einen Anspruch auf Ausgleich seines Schadens (OLG Brandenburg, 5 U 51/09).

 

Autokauf: Wer muss was bei der Nachbesserung beweisen?

 

Der Käufer muss beweisen, dass der Nachbesserungsversuch des Händlers fehlgeschlagen ist. Es genügt aber, wenn er nachweist, dass das von ihm gerügte Mangelsymptom weiterhin auftritt. Dass der Mangel auf denselben Ursachen beruht, muss er nicht beweisen.

 

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine seit langem strittige Rechtsfrage geklärt. Es ging um einen neuen AUDI S 4. Der lief von Anfang an nicht richtig rund, weshalb er wiederholt in der Werkstatt des Händlers war. Ob die Nachbesserungsversuche ein Fehlschlag waren,wie der Käufer behauptet, war die zentrale Frage in dem Rückabwicklungsprozess durch drei Instanzen. Die unteren hatten pro Händler entschieden.

 

Anders der BGH: Es reicht, wenn der Käufer nachweist, dass der AUDI auch nach den Werkstatt-Terminen Verbrennungsaussetzer gehabt habe, wie durch die Fehlermeldung der Motorelektronik belegt sei. Dass die Aussetzer auf derselben Ursache beruhen wie die ursprünglich reklamierten Motorstörungen, müsse der Käufer nicht beweisen (BGH, VIII ZR 266/09).

 

Reiserecht: Nicht alles ist ein Mangel...

 

Wird einem Gast das Gefühl vermittelt, nicht willkommen zu sein, kann dies einen Reisemangel darstellen. Die Entfernung der Auflage einer Sonnenliege, die gerade nicht genutzt wird, ist allerdings kein Mangel.

 

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Reisenden, der eine Reisepreisminderung wegen eines angeblichen Reisemangels geltend gemacht hatte. Während seines Aufenthalts wurde von einer Sonnenliege, die er normalerweise benutzte, die Auflage weggenommen und einem anderen Urlauber gegeben. Zu diesem Zeitpunkt war der Urlauber nicht auf der Liege gelegen. Die Auflage gehörte dem Hotel. Erst nach einer 30-minütigen Diskussion bekam er die Auflage zurück.

 

Das AG sah in diesem Vorfall jedoch keinen Grund für eine Reisepreisminderung. Solange der Reisende die Auflage nicht aktiv nutze, indem er darauf liege, könne er nicht erwarten, dass diese nicht von Hotelangestellten weggenommen werde, um sie anderen Urlaubern zur Verfügung zu stellen. Die Auflage gehöre schließlich auch dem Hotel.

 

Soweit der Kläger einen Mangel darin sehe, dass die Wegnahme der Auflage zu einer 30-minütigen Diskussion geführt habe, sei zu berücksichtigen, dass eine Diskussion mindestens zwei Personen erfordere (AG München, 281 C 28813/09).

 




Der Kurze Rat Juni 2011


WEG: Klimaanlage muss genehmigt werden

 

Durch die Betriebsgeräusche einer elektrischen Klimaanlage dürfen andere Hausbewohner nicht nachhaltig in ihrer Ruhe gestört werden. Anderenfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass das Gerät entfernt werden muss.  Das bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall einer Wohnanlage, die aus 14 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten bestand. Einer der Eigentümer montierte an der Außenfassade eine Klimaanlage.

 

Das brachte die anderen Eigentümer auf den Plan. Sie bemängelten, dass das Gerät optisch nicht zur Fassade passe. Zudem seien die Betriebsgeräusche störend, insbesondere in der Nacht. In der Eigentümerversammlung wurde daher beschlossen, dass das Gerät entfernt werden müsse. Das wiederum wollte der betroffene Eigentümer nicht und zog vor Gericht.

 

Mit seiner Klage hatte er jedoch keinen Erfolg. Die Richter verdeutlichten ihm, dass die Montage seiner Klimaanlage eine bauliche Veränderung sei. Hierfür müsse er die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen. Da er das nicht getan habe, sei der Beseitigungsbeschluss rechtmäßig. Dagegen spreche auch nicht, dass möglicherweise ein Betriebsverbot während der Nachtzeit ausgereicht hätte. Der Eigentümergemeinschaft stehe ein Gestaltungsspielraum zu. Um verwaltungstechnische Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Beschlusses zu vermeiden, entspreche das Beseitigungsverlangen deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, I-3 WX 179/09).

 

  

Bebauungsplan: Auch bei offener Bauweise muss Garage keinen Grenzabstand einhalten

 

Die aus der Bauordnung folgenden Vorschriften zum Abstand zwischen einzelnen Bauwerken werden eingehalten, wenn eine Garage an einer Grundstücksgrenze gebaut werden soll, gegenüber der nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf.

 

Ein solcher Fall liegt nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Köln vor, wenn die betreffenden Grundstücke im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen, nach dem eine offene Bauweise festgelegt ist. Zwar müssten bei der offenen Bauweise die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden.  Diese Vorgabe sei für Garagen jedoch nicht anwendbar, da diese als untergeordnete Nebenanlagen vom gesetzlichen Gebäudebegriff nicht erfasst werden (VG Köln, 2 L 407/11).

 

   

Dienstwagen: Entzug des Dienstwagens bei fristloser Kündigung

 

Nach einer fristlosen Kündigung muss der Arbeitnehmer den ihm auch zur privaten Nutzung überlassenen Dienstwagen ausnahmsweise nicht herausgeben, wenn die außerordentliche Kündigung offensichtlich unwirksam war. Ein solcher Ausnahmefall liegt nach Ansicht des Landesarbeitsgerichts (LAG) Hamm vor, wenn der Arbeitgeber eine fristlose Änderungskündigung ausspricht, die auf einen gleichen Vorfall gestützt wird, weswegen der Arbeitgeber den Arbeitnehmer bereits abgemahnt hatte (LAG Hamm, 12 Sa 1376/10).

 

  

Schadenersatz: Kein Anspruch bei Kündigung ohne Angabe von Gründen

 

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadenersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.  Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters ab. Dessen Mietverhältnis war durch den Vermieter ohne nähere Begründung gekündigt worden. Er hatte daraufhin durch einen Rechtsanwalt die Kündigung zurückweisen lassen. Die hierdurch entstandenen Kosten verlangte er als Schadenersatz zurück. Ohne Erfolg.

 

 

Der BGH wies auf die Besonderheit hin, dass die Kündigung zwar formell unwirksam, aber materiell begründet gewesen sei. Ein Kündigungsgrund habe also vorgelegen, sei nur nicht genannt worden. Nach erneuter - diesmal korrekter - Kündigung hätte der Mieter dann auch die Wohnung räumen müssen. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht treffe, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Er mache dem Mieter den Besitz der Mietsache nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlege.

 

 

Grund: Mit der Begründungspflicht solle dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit verschafft werden. So soll er in der Lage sein, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Erfolge die Kündigung dagegen ohne Gründe, sei sie rechtsunwirksam. Dann komme es für den Mieter ohnehin auf die Gründe nicht mehr an. Daher sei die ordnungsgemäße Angabe des Kündigungsgrundes keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch habe. Vielmehr sei sie eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen beachten müsse. Eine Schadenersatzpflicht werde damit nicht ausgelöst (BGH, VIII ZR 9/10).

 

   

Schönheitsreparaturen: Klauseln mit einfarbigen Vorgaben („weiß“) sind unwirksam

 

Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in "weiß" dekoriertem Zustand zurückzugeben, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Mit dieser Entscheidung führt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln konsequent fort. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl verpflichten (z.B. "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen").

 

 

Grund: Der Mieter wird durch die Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin unwirksam. Farbwahlklauseln sind daher nur wirksam, wenn sie kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllen:  

  • Ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und
  • keine Festlegung des Mieters auf eine spezielle Ausführungsweise, sondern im Rahmen einer vorgegebenen Bandbreite Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.

Hieran gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter - wie hier - verpflichtet, die Wohnung "weiß" dekoriert zurückzugeben, die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte Rückgabeklausel wäre unbedenklich (BGH, VIII ZR 198/10).

 

   

Kindesunterhalt:

 

Folgt aus einer Unterhaltsberechnung für das unterhaltsberechtigte Kind ein monatlicher Fehlbetrag, ist der betroffene Elternteil verpflichtet, den nicht gedeckten Betrag auf-zubringen, indem er eine ihm gehörende Immobilie verkauft.  Voraussetzung hierfür sei nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln allerdings, dass ihm der Verkauf der Immobilie rechtlich und tatsächlich möglich sei. Auch die Belastung der Immobilie mit einem höheren Betrag sei ein entgegenstehender Grund. Diese müsse allerdings exakt nachgewiesen werden.  Dagegen könne sich der Unterhaltsverpflichtete nicht darauf berufen, dass er den Kindesunterhalt durch Naturalunterhalt decke, nämlich durch unentgeltliches Wohnen in der Immobilie. Dies gelte insbesondere, wenn der Scheidungsvertrag nicht vorsehe, dass der Wohnvorteil auf den Kindesunterhalt angerechnet werden solle (OLG Köln, 10 UF 50/09).

 

   

Berliner Testament: Mit jedem Erbfall entsteht ein Pflichtteilsanspruch

 

Bei einem Berliner Testament (gegenseitige Erbeinsetzung unter Ehegatten) entsteht mit jedem Erbfall der Anspruch des durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossenen Abkömmlings gegen den Erben auf Auszahlung des Pflichtteils. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hin. Folge der Entscheidung ist, dass jedes von seinen Eltern enterbte Kind danach zwei Pflichtteilsansprüche hat, je einen beim Tod jedes Elternteils. Auch bei Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments ist die Erbfolge der Elternteile deutlich auseinanderzuhalten. Jeder der beiden eintretenden Erbfälle löst für den Enterbten einen Pflichtteilsanspruch aus. Daran ändert auch die irrige Vorstellung der Eltern nichts, es gebe nur einen die Kinder begünstigenden Erbfall.  Demzufolge müssen sich die Kinder nicht den vollen Wert der von beiden Eltern übertragenen Anteile an Immobilien auf den Pflichtteil anrechnen lassen, sondern nur dasjenige, was allein von dem letztversterbenden Ehepartner zugewendet worden ist (OLG Koblenz, 2 U 831/09).

 

  

Mietvertrag: Mieter darf nicht länger als vier Jahre gebunden werden 

 

Es liegt eine unwirksame Klausel vor, wenn der Mieter über vier Jahre lang an einen Mietvertrag gebunden ist. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Im Mietvertrag hieß es: "Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen.  Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." Als der Vermieter nach zwei Jahren die Miete erhöhen wollte, kündigte der Mieter. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam. Das sah der BGH jedoch anders. Die Richter bestätigten das Kündigungsrecht des Mieters, da die Klausel des Mietvertrags unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.  Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei unwirksam, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden werde. Daher sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängere, indem sie bestimme, dass "die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig erklärt werden könne (BGH, VIII ZR 163/10).  

 




Der Kurze Rat Februar 2011


Architektenhaftpflicht: Mehrere Haftpflichtfälle in einem Bauvorhaben

In der Berufshaftpflichtversicherung eines Architekten kann es pro Bauvorhaben auch mehrere Versicherungsfälle geben. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Architekten, der bei einem Bauvorhaben mehrere Planungsfehler gemacht hatte. Sein Haftpflichtversicherer regulierte zunächst die Kosten für Nachbesserungsarbeiten wegen Schäden an den Fenstern. Als weitere Ansprüche wegen Mängeln an den Trockenbauarbeiten gestellt wurden, verweigerte der Versicherer jedoch weitere Zahlungen. Er habe für das Bauvorhaben bereits die volle Deckungssumme zur Verfügung gestellt. Das OLG verurteilte den Versicherer gleichwohl zur Regulierung auch der weiteren Schäden. Die Richter machten deutlich, dass keine Veranlassung bestehe, bei einem einheitlichen Bauvorhaben nur von einem Versicherungsfall auszugehen. Nur durch die Anerkennung der grundsätzlichen Möglichkeit, dass mehrere Versicherungsfälle vorliegen können, lasse sich dem Sinn der Berufshaftpflichtversicherung entsprechen. Mache der Architekt mehrere Fehler, durch die seinem Auftraggeber mehrfach Schäden entstünden, müsse die Versicherung dem Rechnung tragen. Es müsse zumindest in Betracht kommen, dass mehrfach Ansprüche gegen den Versicherer bestehen. Die Deckungssumme sei daher nicht auf das Bauvorhaben, sondern auf jeden Fehler des Architekten einzeln anzuwenden (OLG Celle, 8 U 180/09).  

 

 

WEG: Verwalter darf Dritten nur mit Ermächtigung der Wohnungseigentümer beauftragen

Beauftragt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritten ohne die entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungs-eigentümer, ist dies eine Pflicht-verletzung.  So entschied das Landgericht (LG) München I in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss über Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheide. Demgegenüber beschränke sich die Verpflichtung des Verwalters darauf, die Wohnungseigentümer über Mängel zu unterrichten. Er müsse dann eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen.  Der Verwalter dürfe Dritte deshalb nur beauftragen und entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn er hierzu zuvor durch die Eigentümer ermächtigt worden sei. Erteile der Verwalter einen Auftrag an ein Ingenieurbüro ohne eine entsprechende Ermächtigung, sei dies eine Pflichtverletzung. Sie führe zu einem Schadenersatzanspruch der Eigentümer gegenüber dem Verwalter (LG München I, 36 S 19282/09). 

 

 

 

Geschwindigkeitsüberschreitung Tempo 30-Schild wegen Baum-bewuchs nicht erkennbar

Ist ein Verkehrsschild (hier Tempo 30-Zone) im Zeitpunkt des Verstoßes wegen Baumbewuchs nicht erkennbar, ist eine Verurteilung wegen Überschreitung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit innerorts unzulässig. Mit dieser klarstellenden Entscheidung sprach das Oberlandesgericht (OLG) Hamm einen Autofahrer vom Vorwurf der innerörtlichen Geschwindigkeitsüberschreitung frei. Die Richter machten deutlich, dass in einem solchen Fall nur eine Verurteilung wegen Überschreitung der generellen Höchstgeschwindigkeit innerorts von 50 km/h in Betracht komme. Das gelte auch vor dem Gesichtspunkt des bei Tempo 30 Schildern geltenden ein-geschränkten Sichtbarkeitsgrundsatzes. Dieser gelte nämlich nur für die Beschilderung am Beginn einer solchen Zone, nicht aber für etwaige Wiederholungsschilder. Sei ein Schild aber nicht erkennbar, könne es auch keine Rechtswirkung entfalten (OLG Hamm, III-3 RBs 336/09).

 

  

Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine "ca. Angabe" enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus. Das ist der Tenor einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Später beschwerte sie sich darüber, dass die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte eine Mietminderung an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin berief sich darauf, dass in der Wohnungs-Annonce die Angabe "ca.36 qm" enthalten gewesen sei. Vor dem AG wurde die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Nach Ansicht des Richters bestehe kein Grund zur Mietminderung. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca. Angabe" enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Angaben des Vermieters, die dieser bei den Vertragsverhandlungen mache, würden nur Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen würden. Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin hätte daher von Anfang an sehen können, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen (AG München, 424 C 7097/09). Hinweis: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.  

 

 

 

Unfallregulierung: MwSt aus Ersatzbeschaffung bei Abrechnung fiktiver Reparaturkosten

Wählt der Geschädigte den Weg der Ersatzbeschaffung, obwohl nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nur ein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten besteht, kann ihm dennoch ein Anspruch auf Ersatz von Mehrwertsteuer zustehen. So entschied das Landgericht (LG) Arnsberg im Fall eines Autofahrers, dessen Fahrzeug bei einem Verkehrsunfall beschädigt wurde. Ein Totalschaden lag nicht vor. Gleichwohl ließ der Autofahrer den Pkw nicht reparieren, sondern erwarb einen Neuwagen. Vom gegnerischen Haftpflichtversicherer verlangte er den im Sachverständigengutachten ausgewiesenen Brutto-Reparaturbetrag. Der Versicherer zahlte jedoch nur den um ca. 1.000 EUR niedrigeren Nettobetrag. Er berief sich darauf, dass der Geschädigte nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nur auf Reparaturkostenbasis abrechnen könne. Da eine Reparatur nicht erfolgt sei, sei auf diesem Weg auch keine Mehrwertsteuer angefallen. Das sah das LG anders. Es sei zwar richtig, dass der Autofahrer hier nicht auf Totalschadensbasis abrechnen dürfe, sondern nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot auf eine Abrechnung der Reparaturkosten beschränkt sei. Das spräche aber nicht gegen einen Mehrwertsteuer-Ersatz. Zu einer Bereicherung führe das nicht, weil der Autofahrer nicht mehr als die Brutto-Reparaturkosten erhalte. Im Gegenteil würde ohne den Ersatz anteiliger Mehrwertsteuer eine Deckungslücke bestehen bleiben. Für den Ersatz der Mehrwertsteuer komme es nur darauf an, ob sie zur Herstellung des ursprünglichen Zustands angefallen sei. Unerheblich sei dagegen, welchen Weg der Geschädigte zur Wiederherstellung beschritten habe (LG Arnsberg, 5 S 114/09).  

 

 

Dienstwagen: Rückgabe bei längerer Arbeitsunfähigkeit

Ist der Arbeitnehmer für längere Zeit arbeitsunfähig erkrankt, kann der Arbeitgeber ein auch zur privaten Nutzung zur Verfügung gestelltes Fahrzeug zurückfordern. So entschied das Landesarbeitsgericht (LAG) Köln in einem entsprechenden Fall. Die Richter argumentierten in drei Schritten:

  • Stellt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer zur Ausübung seiner Dienstgeschäfte ein Dienstfahrzeug zur Verfügung und gestattet er ihm zugleich, dieses Dienstfahrzeug auch für private Zwecke zu nutzen, so handelt es sich bei der Gestattung der Privatnutzung um einen sogenannten Sachbezug, der einen geldwerten Vorteil darstellt. Dieser Sachbezug ist Bestandteil der Gegenleistung, die der Arbeitgeber im arbeitsvertraglichen Austauschverhältnis für die vom Arbeitnehmer empfangene Arbeitsleistung zu erbringen hat.
  • Erkrankt ein Arbeitnehmer längerfristig mit der Folge der Arbeitsunfähigkeit, so regelt das Entgeltfortzahlungsgesetz, für welche Zeiträume er weiterhin die arbeitgeberseitige Gegenleistung aus dem Arbeitsvertrag beanspruchen kann. Die Gestattung der Nutzung eines Dienstwagens für private Zwecke gehört zu dem fortzuzahlenden "Arbeitsentgelt" im Sinne des Entgeltfortzahlungsgesetzes.
  • Im Umkehrschluss folgt daraus, dass der Arbeitnehmer bei einer länger andauernden Arbeitsunfähigkeitsperiode nur solange verlangen kann, dass ihm das Dienstfahrzeug zur weiteren privaten Nutzung zur Verfügung gestellt wird, solange er die Gegenleistung aus dem Arbeitsvertrag, mit anderen Worten die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall, beanspruchen kann. Ist der Zeitraum des Entgeltfortzahlungsanspruchs beendet, entfällt somit zunächst auch der Anspruch auf private Nutzbarkeit des Dienstwagens.

Ist der Anspruchszeitraum beendet, und der Anspruchsgrund damit entfallen, kann der Arbeitgeber die Herausgabe des Dienstfahrzeugs verlangen, bis die Gegenleistungspflicht aus dem Arbeitsverhältnis wiederauflebt (LAG Köln, 7 Sa 788/09). Mietmangel: Zurückbehaltungsrecht setzt vorherige Mangelanzeige vorausHat der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel der Wohnung, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten erst geltend machen, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Wohnungsmieters, der für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete gezahlt hatte. Daraufhin erklärte der Vermieter im Juni 2007 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter widersprach der Kündigung unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Vermieter reichte daraufhin eine Räumungsklage bei Gericht ein. Mit dieser Klage hatte er vor dem BGH Erfolg.Die Richter entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulde, nicht in Betracht komme.Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten (BGH, VIII ZR 330/09).  

 

 

WEG: Nicht geeichter Wasserzähler bei der Betriebskostenabrechnungaugenehmigung

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte ein Mieter. Der zu seiner Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Der Mieter war nun der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte unverwertbar seien. Der Vermieter hätte daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürfen. Er müsse daher die geleisteten Vorauszahlungen zurückerstatten. Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankomme, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Würden die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben würden. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten komme diese Vermutung der Richtigkeit zwar nicht zu. In diesem Fall müsse der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Gelinge ihm dieser Nachweis, stehe einer Verwendung der Messwerte nichts entgegen. Im vorliegenden Fall sei der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt worden, aus der hervorgehe, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren (BGH, VIII ZR 112/10).  




Der Kurze Rat Januar 2011


Mietvertragsende: Rückgabepflicht ist nicht erfüllt, wenn Mieter viele Gegenstände zurücklässt

Der Mieter erfüllt nach dem Auszug aus den Mieträumen seine Rückgabepflicht nicht, wenn er in den Räumlichkeiten eine Vielzahl von Gegenständen zurücklässt. Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verlangte nach dem "offiziellen" Auszug des Mieters für die Folgemonate Nutzungsersatz in Höhe der bisherigen Miete, weil die Mieträume nicht ordnungsgemäß geräumt seien. Zu Recht, befand das KG. Der Mieter habe die Räume dem Vermieter vorenthalten. Er habe seine Rückgabepflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt. Er müsse nämlich nicht nur den unmittelbaren Besitz übertragen, sondern auch die Mietsache tatsächlich räumen. Die Rückgabepflicht könne er zwar auch erfüllen, wenn einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben würden. Hier komme es jedoch immer auf den Einzelfall an. Im vorliegenden Fall sei jedoch eine Vielzahl von Gegenständen zurückgeblieben. Daher liege nur eine teilweise Räumung vor. Teilleistungen seien jedoch unzulässig, sodass damit die gesamte Mietsache vorenthalten sei. Entsprechend müsse der Mieter auch weiterhin dafür aufkommen, dass der Vermieter die Räumlichkeiten nicht anders nutzen könne (KG, 12 U 164/09).  

 

Unbefugt parkende Fahrzeuge können abgeschleppt werden

Unbefugt abgestellte Fahrzeuge dürfen durch den Grundstücksbesitzer ab-geschleppt werden. Dabei anfallende Abschleppkosten können als Schaden geltend gemacht werden.Der Kläger hatte sein Fahrzeug auf dem Kundenparkplatz des Beklagten abgestellt. Der Beklagte hatte folgenden Hinweis angebracht „Mo-Sa. 6.00-21.00 Uhr nur für Kunden und Mitarbeiter. …. Widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge werden kosten-pflichtig abgeschleppt“. Das Fahrzeug des Klägers wurde zwischen 19.00 und 19.15 Uhr abgeschleppt und auf dem Gelände des Abschleppunternehmers verbracht.Der Kläger löste das Fahrzeug gegen Bezahlung der Abschleppkosten von 150 Euro plus Inkassokosten von 15 Euro aus. Im weiteren Verlauf versuchte er auf dem Klageweg die Abschleppkosten erstattet zu bekommen. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.Einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung verneinte der BGH, da der Kläger durch die Zahlung eine Forderung des Beklagten gegen den Kläger auf Schadensersatz erfüllt. Der Kläger hat nach Ansicht des BGH durch das Abstellen des Fahrzeuges eine verboten Eigenmacht begangen.Nachdem der Beklagte unmittelbarer Besitzer des Parkplatzes war, stand ihm ein Selbsthilferecht zu, um die Beeinträchtigung zu beseitigen.Einen Anspruch auf Rückerstattung der Inkassokosten bejahte der BGH hingegen.(BGH, Urteil vom 5. Juni 2009 – V ZR 144/08) 

 

Kurznews

Der BGH entschied in einem Urteil, dass der Vermieter einen Mietspiegel bei Geltendmachung einer Mieterhöhung nicht beifügen muss, wenn dieser „allgemein zugänglich“ ist. „Allgemein zugänglich“ ist ein gegen Gebühr bei den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter erhältlicher und auch im Internet öffentlicher Mietspiegel. Der BFH hat im Urteil vom 18.11.2008 (VIII R 24/07) entschieden, dass die Pauschalbesteuerung nach § 18 Absatz 3 Sätze 1 bis 4 AuslInvestmG ohne Nachweismöglichkeit der tatsächlich erzielten Erträge gegen die europarechtliche Kapitalverkehrsfreiheit verstößt, weil sie die Anleger ausländischer Fonds gegenüber Anlegern inländischer Fonds diskriminiert. 

 

Der Vermieter von Gewerberäumen darf die Heizenergieversorgung unterbrechen

Nach Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht verpflichtet Versorgungsleistungen zu erbringen, wenn er hierfür kein Entgelt erhält und ihm durch weiteres Gewähren von Versorgungsleistungen Schaden drohen würdeÜber die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf hatte der BGH zu entscheiden. In dem zugrundeliegenden Fall  vermietete der Beklagte im Jahr 2000 an den Kläger bis Ende 2008 gewerbliche Räume im Erdgeschoss. Der Kläger wurde durch den Beklagten mit Warmwasser und Heizung versorgt. Ab 01/07 stellte der Kläger die Zahlung der Miete ein. Der Beklagte erklärte mehrfach die Kündigung des Mietverhältnisses und drohte ebenso mehrfach die Unterbrechung der  Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser an. Der Kläger begehrt mit seiner Klage die Unterlassung der angedrohten Unterbrechung der Heizenergieversorgung.Der BGH stellt fest, dass sich der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nicht aus der Pflicht der Gebrauchsüberlassung herleiten lässt, da das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung bereits beendet war, und damit die Pflicht des Beklagten als Vermieter zur Gebrauchsüberlassung ebenso endete.Allerdings nimmt der BGH an, dass nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen, wie auch die zur Erbringung von Versorgungsleistungen, des Vermieters noch nach Vertragsbeendigung bestehen können.Solche nachvertraglichen Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des Mietvertrages oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben. Diese Verpflichtungen lassen sich jedoch nur rechtfertigen, soweit sie nicht den berechtigten Interessen des Vermieters zuwiderlaufen und diesem eine weitere Leistung unzumutbar machen.Der Vermieter ist nicht zur Versorgung verpflichtet, wenn der Mieter bereits bei Beendigung des Mietverhältnisses in Zahlungsverzug ist, und der Vermieter mangels Vorauszahlungen des Mieters diese auf eigene Kosten leisten musste.Der Vermieter läuft danach Gefahr auf den verauslagten Kosten sitzen zu bleiben und dadurch einen Schaden zu erleiden. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei der Geschäftsraummiete nicht abzuverlangen.Vorliegend belief sich der Mietrückstand bereits auf 8 Monate. Dem Beklagten drohte somit ein erheblicher Schaden, der sich bei fortbestehender Versorgungspflicht weiter vergrößern würde und der ihm die Weiterbelieferung des Klägers unzumutbar machte. Da die wiederholt ausgesprochenen Androhungen einer Einstellung der Versorgungsleistungen keine Wirkung zeigten, musste der Beklagte diese auch nicht mehr erbringen. (BGH 06.05.2009 XII ZR 137/07)

 

Schutz vor Telefonwerbung

Gesetz zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes, welches am 4. 08. 2009 in Kraft getreten ist, soll Verbraucher und Verbraucherinnen vor unerwünschter Telefonwerbung ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung schützen und ihnen ermöglichen sich gegen unerwünschte Telefonwerbung zur Wehr zu setzen und sich die durch ein durch Telefonwerbung geschlossenen Vertrag einfacher lösen zu können. Das Gesetz findet Eingang in § 7 Abs.2 Nr.2 UWG, der in einem Werbeanruf ohne ausdrückliche Einwilligung einen Verstoß sieht, der nach § 20 UWG als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu € 50.000 geahndet werden kann, auch wird im UWG der Einwilligungsinhalt und -form präzisiert. Zudem wird das BGB angepasst, durch welches der Verbraucher ein gesondertes Widerrufsrecht erhält und somit einen besseren Schutz vor „untergeschobenen“ Verträgen enthält. Außerdem wird das TKG insoweit abgeändert, dass die Rufnummernunterdrückung bei Werbeanrufen verboten ist und bei Verstoß hiergegen mit € 10.000 geahndet wird. 

 

Der Nachweismakler hat einen Anspruch auf Provision

Regelmäßig versuchen Käufer als auch Verkäufer von Immobilien der Zahlungspflicht von Provisionen zu entgehen, weshalb regelmäßig die Frage gestellt wird, ob die Voraussetzungen eines Provisionsanspruches erfüllt sind. Aktuell hatte der BGH über eine weitere Variante zu entscheiden.Der Kläger, seinerseits Immobilienmakler schloss mit der Beklagten einen Alleinauftrag über den Verkauf von 4 Eigentumswohnungen mit PKW Stellplätzen, für deren erfolgreiche Vermittlung die Klägerin für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit je zu Stande gekommenen Kaufvertrag eine Provision in Höhe von 3,48% des Kaufpreises incl. gesetzlicher MwSt. erhalten sollte. Nach Kündigung des Alleinauftrages durch die Beklagte, vereinbarten die Parteien, dass die Klägerin die Objekte weiterhin anbieten darf. Einen Monat später benannte die Klägerin, nach erfolgter Übersendung eines Verkaufsprospekts und Vereinbarung eines Besichtigungstermins einen Interessenten, mit dem die Beklagte einen weiteren Monat später einen Kaufvertrag über eines der vertragsgegenständlichen Objekte schloss.Der BGH sieht einen Anspruch der Klägerin entstanden. Die Klägerin habe durch die Benennung des Interessenten nach § 651 Abs. 1 Nr.1 BGB den Nachweis zur Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages erbracht, soweit die Beklagte durch die Mitteilung der Klägerin in der Lage war, mit dem potenziellen Kaufinteressenten Verhandlungen aufzunehmen. Die Klägerin als Makler muss lediglich einen Interessenten benennen, um auf eine konkrete Vertragsabschlussgelegenheit hinzuweisen. (BGH, Urt. v. 04.06.2009 III ZR 82/08) 

 

Kündigungsrecht: Auszubildende kann während der Probezeit gekündigt werden

Nach dem Berufsbildungsgesetz kann das Berufsausbildungsverhältnis während der Probezeit jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Ein besonderer Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg. Geklagt hatte eine Auszubildende, der innerhalb der Probezeit gekündigt worden war. Der Arbeitgeber begründete die Kündigung mit der mangelnden Eignung der Auszubildenden. Diese sei ohne Absprache mit dem Arbeitgeber zur Beerdigung ihres plötzlich verstorbenen Vaters in die Türkei gereist und erst eine Woche später wieder zurückgekommen. Das LAG wies die Kündigungsschutzklage der Auszubildenden ab. Die Richter verwiesen darauf, dass innerhalb der Probezeit kein besonderer Kündigungsgrund erforderlich sei.Zu berücksichtigen sei zwar, dass der Ausbilder nicht beliebig kündigen könne. Dort, wo die Bestimmungen des Kündigungsschutzgesetzes nicht zur Anwendung kämen, würden die Grundsätze von Treu und Glauben greifen. Sie seien so anzuwenden, dass der nach dem Grundgesetz gebotene Mindestschutz gewahrt werde. Im vorliegenden Fall sei aber nicht erkennbar, dass der Arbeitgeber seiner Eignungsbeurteilung einen unzutreffenden Sachverhalt zugrunde gelegt habe oder dass die Kündigung aus Gründen außerhalb des Kündigungsschutzgesetzes (z.B. Willkür, Maßregelungsverbot, Verstoß gegen die guten Sitten) unwirksam sein könnte (LAG Berlin-Brandenburg, 23 Sa 127/10).  

 

Baugenehmigung: Die Rechte sind übertragbar

Da das Eigentum oder ein vergleichbares Recht keine Voraussetzung für die Antragstellung ist, ergibt sich im Umkehrschluss, dass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um Schadenersatz wegen einer zu Unrecht abgelehnten Baugenehmigung für zwei Windenergieanlagen. Geklagt hatte eine Gesellschaft, die sich zuvor alle Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung von dem ursprünglichen Antragsteller hatte abtreten lassen. Die Behörde lehnte den Antrag schließlich u.a. mit der Begründung ab, die Gesellschaft sei nie Bauherrin gewesen. Daher habe ihr gegenüber keine Amtspflicht auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden. Das OLG sah das jedoch anders. Die Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung könnten abgetreten werden. Schließlich sei eine Baugenehmigung nicht personenbezogen, sondern habe eine dingliche Wirkung bezogen auf ein bestimmtes Vorhaben. Sie wirke nach der Bauordnung auch für den Rechtsnachfolger. Weder Antragsteller noch Rechtsnachfolger müssten Grundstückseigentümer sein. Eine Nutzungsbefugnis reiche. Diese sei hier auch wirksam auf die Gesellschaft übertragen worden. Dieser gegenüber hätten daher Amtspflichten bestanden. Die Amtspflichten seien auch verletzt worden. Die Baugenehmigung hätte daher erteilt werden müssen (OLG Düsseldorf, 18 U 73/08).  

 

Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern ist nicht geschuldet

 

Vermieter können im Mietvertrag nicht jede Renovierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter machten deutlich, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen mehr seien. Diese Arbeiten würden nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren dienen. Sie seien vielmehr dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Entsprechende Vereinbarungen in Mietverträgen seien daher unwirksam (BGH, VIII ZR 48/09).

 




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